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商业地产数字化或将迎来“客流计租”时代

当下,“数字化”可谓是品牌升级转型、购物中心加强运营的重要策略之一。2020年初,一场意想不到的疫情,更是加速了整个行业的数字化进程。

 

众所周知,购物中心计租一般采用固定租金,或者部分固定租金+部分销售抽成的方式,但统一收银系统很难在商户自由度较高的购物中心形态中实现时,想要精准采集营业数据并非一件易事。

 

与此同时,越来越多的新商品和服务类型的品牌进入购物中心,并将线下实体店视作品牌传播、产品和服务体验的输出地,如:新能源汽车和化妆品业态。此外,传统商品的线上经营分流渐成趋势,以往的计租方式显然面临着挑战。如何合理评估并收取租金,自然成为购物中心亟待解决的问题。

 

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新业态新服务风头正劲

“客流计租”成破局新利器

 

随着线上线下两种经营方式的融合,购物中心的商业模式也在经历前所未有的新变革。

 

汇纳科技总裁丁遥近期在接受赢商网记者采访时表示,相较于传统的计租模式,为用户创造价值的“客流计租”方式,更科学、更公平。

 

在他看来,掉铺,因为缺科学计租方式;收租,因为给品牌创造客流。类比互联网广告计价方式,基于人工智能大数据算法的“客流计租”方式,更符合当前及未来实体商业的运营逻辑。

 

丁遥同时提及了按客量计租的几点好处:

 

第一,品牌支付租金,希望拥有的不仅是铺位的使用权,更是一个可以预期的流量。按客流计租,将更直接地体现铺位的价值;

 

第二,品牌按客流付租金,可以降低固定风险,激励品牌拓展开店;

 

第三,客流计租方式,可提高购物中心运营流量的积极性,以便提高购物中心的收益;

 

第四,ReID技术记录下流量的轨迹,通过算法可进行准确的测量和评估,再通过双方商定的交易规则,可作为应交租金的抵消。这样的机制可记录大品牌为周边店铺的集客贡献。

 

“随着铺位资源逐渐供大于求,除了被动地降低租金,倒不如用一个更科学的计租方式,降低合作的成本,提升双方合作运营流量的积极性”,丁遥总结道。

 

落实到实践中,汇纳科技汇客云平台提供了从计数—计价—计算的全栈式行业解决方案,为实体商业的计租变革提供了新路径。

 

在电子科技大学袁华教授看来,客流计租是一种典型的互联网思维,如果能实现,就意味着计租更公平,Mall和店铺都有动力建立更良好的局部实体商业生态,同时基于人流的访问流程共享,能够促进店铺之间的商业协作。

 

不过,当下的商业环境中,“客流计租”仍存在一些难点。香港大学商学院副教授陈海亮直言,“客流计租”这种方式需要定义何为客流量,并要求购物中心能够精确地度量客流量,且如何为客流量进行定价、如何保证客流量的质量也是难点所在。

 

复旦大学管理学院副教授、博士生导师窦一凡则认为,“客流计租”可能是一次大数据驱动的革命性尝试,但需要突破“房东瓶颈”、“观测瓶颈”和“模型瓶颈”。

 

总结而言,“客流计租”在一定程度上打破了品牌和购物中心的“次元壁”,对双方来说或是一次超预期的体验升级。

 

2    

数字化进程加速

实体商业数据联盟应势而生

 

不可忽视的是,许多企业的数字化转型仍处于数据采集阶段或简单加工、建模,并未使数据真正产生很大的价值,加上受限于商业机密和数据安全,各商业体间缺少沟通交流,导致行业的竞争性浪费。

 

因此,商业地产行业亟需数字化生态圈的构建,来打破行业数据孤岛的现状,全面推动行业数字化转型。

 

针对这一现象,汇纳科技首席数据科学顾问胡宇表示,每一家企业过去可能采集五年甚至十年的数据,但大部分企业没有把数据转化成指导其智慧运营、做智慧决策的工具和实现数据的价值。只有基于整个行业大规模的数据才能建立很准确的模型,才能在模型里找到行业规律。

 

市场参与者也渐渐发现:只要找到合适的配合方式,数据共享可以实现互利共生。

 

爱琴海集团董事长张华容持类似观点。她认为,有一个非常有公信的平台和体系出来共享数据,对于整个行业未来的运营、早期的一些项目规划,甚至对商业业态的规划都会起到很好的导向作用。

 

宏观角度来看,实体商业数字化已大势所趋,但是在具体执行层面还是要拿出“样板工程”方有说服力。“中国实体商业数据联盟”应势而生。爱琴海集团、奥园健康生活、宝龙商业、保利商业等企业成为首批联盟成员,进一步说明:多方的联合不是简单的“加法”,而是能够引发质变的“乘法”。

 

 “2020年疫情催生的实体商业数字化更新加速,整个行业都希望通过数据形成连接,联合共享共建”,提及发起成立“中国实体商业数据联盟”的初衷,汇纳科技总裁丁遥如是回应道。

 

汇纳科技早在五年前便着手推进此事。彼时,汇纳科技推出的实体商业智慧决策平台“汇客云”,让用户将数据上传到云端,在平台上实现数据的连接。目前,接入“汇客云”平台的客户已经超过1000多家。

 

这一过程中,汇纳科技作为数字化驱动者,将联合商务部、行业专家一同定期从地区、业态、假日等多维度分析研究消费市场,并结合商业热点、难点问题开展专题研究,为联盟成员实时提供行业数据支持。之后,汇纳科技还将牵头进行定期的数据分享和解读,并走进企业解决企业的问题,推动大数据产业与实体经济深度融合。

 

丁遥表示,未来希望有更多企业加入联盟中,打造一个基于隐私保护的互联互通的实体商业数据平台,真正实现“知己知彼知行业”。

 

3    

科技助力下

实体商业数字新世界将至

 

当下,商业地产正处于“存量当道”时代,“招商难”“运营难”等问题愈加凸显,打造具备系统数字化和全场景运营的商业体,可谓大势所趋。而实体商业想要真正实现数字化转型,离不开相应的技术和服务做支撑。

 

汇纳科技便是商业地产数字化转型背后的驱动者之一。作为专注以科技驱动和深耕行业应用的科技企业,汇纳科技不仅以“汇客云”平台实现云端数据连接,还在不断发力AI智能建模和数字科学,以前沿技术指导实体商业数字化运营。

 

凯德集团(中国)数字化战略与创新董事总经理李琤洁表示,汇纳科技在客流数据方面比较专业,线下覆盖面较广,产品线升级也较快。在凯德场内的客流技术都是物联网级别的,即:前端设备直接采集数据,将数据集中到云端平台统一分析和管理,而不需要通过本地的服务器,其在技术解决方案方面一直是与时俱进的。

 

过去,建立的黑箱模型预测很精准,但无法知道每个因素对最后结果的影响,不能归因。如今,汇纳科技采用可解释的机器学习技术,来建立不同的商业运营指导模型,不仅能够实现精准预测,同时可以归因解释。

 

基于先进的建模技术和海量数据,汇纳科技研发的“实体商业五因子模型”,将影响客流的可变150+因素归结成行业基准、长期竞争力、短期竞争力、日期和天气五大类,对线下场景客流变化进行归因,该模型对数据预测误差<10%。据悉,该模型已能够指导商业地产招商、活动的规划,促进未来目标、KPI指标决策的合理化。

 

结 语

 

相比于2020年的全球趋势,中国的数字经济展现出了极强的韧性与弹性。无论是为了对冲风险,还是加速超车,企业数字化都是最好的选项。

 

未来,想要共建实体商业数字新世界,需要持续不断地聚焦数据应用价值,实现以人工智能和大数据驱动行业创新智能,这正是汇纳擅长并持续在推动的。

 (本文来自赢商网华东站和贺文)